Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın (TCMB) Eylül 2026 Konut Fiyat Endeksi, konut piyasasında nominal artışın sürdüğünü ancak fiyatların enflasyon karşısında yıllık bazda değer kaybetmeye devam ettiğini gösterdi. Türkiye genelinde kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimini izleyen endeks, eylülde bir önceki aya göre yüzde 1,2 yükseldi. Yıllık nominal artış yüzde 22,3 olurken, aynı değişim tüketici enflasyonundan arındırıldığında yüzde 5,7’lik reel düşüşe işaret etti.
TCMB’nin yayımladığı rapora göre Konut Fiyat Endeksi eylülde 239,4 seviyesine çıktı. Bu sonuç, konutların Türk lirası cinsinden fiyatlarının geçen yılın aynı ayına göre yükseldiğini; buna karşılık genel fiyat düzeyindeki artış hesaba katıldığında konut fiyatlarının satın alma gücü cinsinden gerilediğini ortaya koyuyor. Reel düşüş, “konutlar nominal olarak ucuzladı” anlamına gelmiyor. Veriler, fiyat artış hızının enflasyonun gerisinde kaldığını gösteriyor.
Üç büyük ilde İstanbul öne çıktı
İstanbul, Ankara ve İzmir’deki aylık değişimler birbirinden ayrıştı. Konut fiyat endeksi eylülde İstanbul’da yüzde 2,0, Ankara’da yüzde 0,1 ve İzmir’de yüzde 1,0 arttı. Yıllık nominal artış ise İstanbul’da yüzde 26,8, Ankara’da yüzde 22,0 ve İzmir’de yüzde 21,0 olarak hesaplandı. Böylece üç büyük il arasında hem aylık hem yıllık artışın en güçlü olduğu kent İstanbul oldu.
Bölgesel karşılaştırmada en yüksek yıllık konut fiyat artışı yüzde 26,8 ile İstanbul’da kaydedildi. En düşük yıllık artış ise Edirne, Kırklareli ve Tekirdağ’ı kapsayan bölgede yüzde 15,3 oldu. Bu fark, ülke genelindeki tek bir ortalamanın yerel piyasalardaki hareketleri tam olarak yansıtmadığını gösteriyor. Finansman koşulları, konut arzı ve talep yapısı kentler arasında farklı sonuçlar oluşturabiliyor; ancak TCMB verisi bu değişkenlerin nedenlerine ilişkin ayrı bir değerlendirme sunmuyor.
Yeni kiracı kira endeksi yıllık yüzde 26,6 arttı
Raporda yer alan Yeni Kiracı Kira Endeksi de eylülde aylık yüzde 2,1 yükseldi. Endeksin yıllık nominal artışı yüzde 26,6 olarak ölçülürken, enflasyondan arındırılmış yıllık değişim yüzde 2,4 düşüş oldu. Böylece yeni kurulan kira sözleşmelerindeki artış nominal olarak konut fiyat artışının üzerinde gerçekleşse de reel ölçüm negatif bölgede kaldı.
Yeni kiracı kiralarında da İstanbul belirgin biçimde öne çıktı. Aylık artış İstanbul’da yüzde 3,5, Ankara’da yüzde 0,6 ve İzmir’de yüzde 1,1 oldu. Yıllık nominal artışlar sırasıyla yüzde 35,5, yüzde 25,1 ve yüzde 23,7 olarak açıklandı. Bölgesel ölçekte en yüksek yıllık yeni kiracı kira artışı yüzde 35,5 ile İstanbul’da, en düşük artış yüzde 18,8 ile Edirne, Kırklareli ve Tekirdağ bölgesinde görüldü.
Göstergelerin kapsamı farklı
Konut Fiyat Endeksi ile Yeni Kiracı Kira Endeksi aynı piyasanın farklı bölümlerini izliyor. İlki konutların zaman içindeki kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimini, ikincisi ise yeni kiracılar için oluşan kira hareketini gösteriyor. Bu nedenle oranlar doğrudan birbirinin yerine kullanılamaz. Her iki göstergede de aylık ve yıllık nominal artış görülmesi, mevcut tüm kiracıların veya her konutun aynı oranda değişim yaşadığı anlamına gelmiyor.
Nominal ve reel göstergeler neden farklı?
Eylül verilerinin ana mesajı, ilanlarda veya işlemlerde görülen lira cinsinden artış ile enflasyona göre düzeltilmiş değişimin aynı yönde olmak zorunda olmadığı. Konut fiyatları ve yeni kiracı kiraları yıllık nominal olarak artarken her iki göstergenin reel değişimi de eksi bölgede kaldı. Bu nedenle piyasanın seyrini değerlendirirken yalnız yıllık nominal oranlara değil, reel değişime ve bölgesel farklılıklara da bakmak gerekiyor.
TCMB’nin Konut Fiyat Endeksi ortalama bir konutun satış fiyatını ya da değerini açıklamıyor; zaman içindeki kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimini ölçüyor. Eylül sonuçları, Türkiye genelinde konut fiyatlarının aylık bazda yükseldiğini, yıllık artışın ise enflasyonun altında kaldığını gösteriyor. Yeni kiracı kira endeksi de benzer biçimde nominal artışa karşın reel gerilemenin sürdüğüne işaret ediyor.
